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一线城市写字楼“包租公”SOHO中国，交出了一份亏损业绩单。
8月22日晚间，SOHO中国公布2024年中期业绩，期内实现营业收入7.99亿元，归属母公司股东基础净利润(剔除投资物业评估值变动以及一次性税费)约1.04亿元，归属母公司股东净亏损1.08亿元。
SOHO中国的主要盈利来源，是一线城市写字楼的租金收入。上半年，SOHO中国投资物业平均出租率约76%，租赁业务毛利率约82%，但北京有部分写字楼出租率低至54%、57%的水平。
基于SOHO中国的中期业绩情况，以及其流动负债、银行借款、现金规模等指标，核数师对该公司年报提醒称“存在重大不确定性，可能会对持续经营的能力构成重大疑虑。”
继续卖资产偿付税务
作为靠写字楼租赁创收的公司，SOHIO中国近来年营业收入较为稳定，但盈利却出现大幅波动。
公开数据显示，从2019年～2023年，SOHO中国营业收入分别为18.47亿元、21.92亿元、17.42亿元、17.75亿元、16.79亿元，其中2021、2023年两年营业收入呈微幅下跌趋势。
但从归母净利润看，SOHO中国该指标表现从2019年的13.31亿元一路下滑至2020年的5.30亿元，2021年净亏损1.31亿元，2022年盈利6120.80万元，2023年再度转亏1.80亿元。
进入2024年，该公司的盈利指标未出现好转，上半年取得营业收入7.99亿元，同比减少2.7%;母公司股东应占净亏损1.08亿元，而去年同期则取得净利润1361.3万元，每股亏损0.02元。
“营业收入下降，主要是由于办公楼及商业物业租赁市场需求疲软。 ”SOHO中国表示。
与此同时，上半年，SOHO中国的毛利、毛利率等指标均有下滑。其中租赁业务毛利率约为82%，2023年同期约为83%；上半年毛利约为6.48亿元，2023年同期约6.78亿元，同比下降约 4.39%。
从各项费用看，上半年其销售费用约0.20亿元，2023年同期约为0.10亿元；行政费用约为0.50亿元，2023年同期约为0.66亿元。 此外，期间财务收入约为250万元，2023年同期约240万元；期间财务费用约为3.67亿元，较2023年同期的3.87 亿元减少约0.2亿元。
相较于盈利下滑，SOHO中国更重要的潜在问题是税费问题。
早在2022年时，SOHO中国北京一家子公司，曾收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元。自税款滞纳之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
截至2024年6月30日，就上述税项问题，SOHO中国已支付土地增值税1.45亿元，尚有21.69亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。6月30日后，该公司又进一步偿付200万元。
根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。土地增值税的滞纳，还可能导致该集团41.87亿元的银行借款出现交叉违约。
就上述问题，SOHO中国表示，已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税、相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，集团将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。
与此同时，SOHO中国将持续与包括现有存在交叉违约借款的贷款人在内的若干金融机构积极沟通，协商对集团现有借款的还款安排进行调整，以确保能够到期偿还。6月30日后，该集团已与一家银行签署补充协议，调整本金金额19.10亿元银行借款的还款安排。
核数师提示经营风险
SOHO中国的主营业务为写字楼租赁，写字楼市场调整与其业绩息息相关。
在中报中，该公司对写字楼市场总结称：上半年写字楼与商业租赁市场新增供应有所放缓，商办用地供求规模触及近年低位；需求方面，疲软的市场需求成为制约市场回暖的主要因素，租赁需求以搬迁及续租为主。租金水平处于下行通道，尽管商铺租金有小幅增长，但涨幅趋于收窄。
“以价换量”，成为企业租赁业务的主要策略，以维持市场活跃度。
这与各大机构对写字楼市场的研判一致。比如戴德梁行表示，今年二季度，北京甲级写字楼市场无新增供应入市，降本增效和以价换量继续成为租户和业主在企业运营上的主旋律，市场租金水平继续处于下行区间，全市租金环比下降3.9%，空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。
上海方面，戴德梁行表示，二季度当地共有4个甲级写字楼项目入市，为市场新增240,611平方米空间；整体租金下降趋势依然存在，全市平均成交租金录得230.8元每平方米每月，环比下降2.7%。租赁活跃度较前几季度有所回升，全市平均空置率降至21.7%。
SOHO中国方面也表示，下半年北京和上海甲级写字楼市场将分别迎来42.5万平方米及70.9万平方米新增供应。在市场需求低迷、新增供应大量入市的情况下，空置率将继续拉高，令租赁市场持续承压。
宏观市场环境的变化，将对SOHO中国的写字楼业务带来更多挑战。今年上半年，该公司主要创收项目来自北京和上海，其中北京银河及朝阳门SOHO出租率仅54%，望京SOHO出租率仅57%，前门大街项目出租率63%；上海方面，SOHO天山广场出租率为79%。
截至中期末，该公司净资产负债率约41%，平均借贷成本约4.5%；银行借款及其他借款共计156.91亿元，上述借款以集团账面价值为538.912亿元的投资物业作为抵押，其中一年内到期部分约77.49亿元，期末该集团非受限现金及现金等价物仅为7.68亿元。
对此核数师表示，截至2024年6月30日SOHO中国的流动负债超出其流动资产99.23亿元，同时银行借款及其他借款共计156.91亿元，非受限现金及现金等价物为7.68亿元，该等事件连同其他事项表明存在重大不确定性，可能会对集团的持续经营能力构成重大疑虑。
面对重重挑战，SOHO中国一方面深化成本控制与风险管理，同时对宏观环境抱有回暖期待。“展望2024年下半年，随着宏观政策持续加码扩内需、促消费，经济有望步入更加稳健的复苏轨道，特别是服务业营商环境的持续优化，或将率先带动大城市商业地产市场回暖，推动商业地产行业向更高质量、更可持续的发展模式转型。”
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孙梦凡
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